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 和君产城发展研究中心·原创讲演系列

 作者:和君集团资深征询师 黄辽东

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KK(凯文·凯利)以为,小到企业和社会构造,大到行业生态链,其内部庞大的构造昼夜一直运转,似乎是有生命的“有机体”,总会有“生老病死”之循环。当“有机体”运转泛起题目,征询师对其做诊断,找出解决方案,资助企业“驱邪祛病”。而我们团队对资产管理集团做运营状态诊断,用的就是中医传统“望闻问切”的工夫。

征询师的“辩症”工夫

若是您面临如许的状况:一家资产集团公司,下辖疏散正在六百多平方公里局限的几百座物业,却离别由十几家公司自力运营,现集团公司期望给旗下资产运营状态做诊断,但没法提出具体要求。那比如一名供医者,只是以为舒服,却不懂得如何背大夫倾吐病痛——作为医者,您会有什么思绪呢?

NO.1

 诊断——“望闻问切”

资产运营集团追求“运营状态诊断”,我们依循传统中医的“望闻问切”工夫,联合商业地产运营的雄厚履历,设想了六个运营属性维度检测:

 

区位

交通

产权

修建范例

运营门类

房钱价钱

关注点

社区特性

便当性

合法性

适用性

当前状况

运营程度

每座物业资产皆具有这六项运营属性。剖析运营属性相当于纤细视察资产运营体系的“细胞”。我们从几百座物业抽取出“房钱程度”单维度做横向对照,发明各运营公司有显着差异。有高于市场平均值,也有低于平均值。

正在征象背后,资产运营体系出了什么题目?功课组设想了五个运营才能维度检测,以辨识各个公司运营能力差其余缘由:

 

业态

管理

才能

收益

构造

关注点

运营定位

团队本质

开辟取立异

运营综合显示

各收益的占比

上述维度剖析注解,资产运营效益取决于各运营公司操盘团队才能取本质,详细道取决于运营决策人运营认识的“工夫段位”。关于单个运营企业来讲,能够用“短板实际”去描述决策人才能的影响感化。哪怕资产品格再好,运营结果仍取决于决策人程度。

别的,集团化资产运营体系的程度,则取决于运营才能最低的几家公司。运营才能低的公司不只收益低于市场平均水平,以至连物业产权皆泛起资产保全风险。我们经由过程对运营体系多维度剖析,终究指向资产集团的建制系统。由汗青缘由形成了上级分公司“诸侯分封”局势,而个中“懒散诸侯”自我觉得优越。“用功诸侯”却怎样他不得。既然懒散也能够过好日子,其他“诸侯”为何要用功呢?

NO.2

 医治——“辩症”和“施药”

此时征询做业已从“运营切脉”上升到“运营辩症”。运营构造存在如许的症状:

资产运营体系“病灶”见于集团金字塔底部,究其病根却正在金字塔顶部。即资产集团总部才是真正的“病根”地点。明显,对部属分公司“病灶”做医治根基无效。止针施药须针对“病根”发力,征询团队提出三项医治步伐:

 

竖立计谋

优化构造

激活人材

关注点

市场定位取生长途径

施展资产结构上风

引发内部动力,上下同欲

“切脉”“辩症”以后,是“施药”,主要是医治“计谋缺位”,我们运用和君征询的典范验方:“ECIRM计谋模子”:

和君计谋模子的五个要素分别是:

企业家

资源

家当

资本

管理

老板才能取地步决意企业发展空间

构建疏浚吸引资源才能。营建资源竞争力

淡出范围小的行业,掌握行业生长周期和节拍

整合、掌握行业资本,扩大空间,提拔品格

完美机制,优化构造,塑造优异文明,提拔效力

考虑到资产集团属于资本型兼管理型企业,上述计谋模子的逻辑是逆时针方向,即由管理动身,基于商业模式立异和构造管理才能,起首努力获得和构成本身的资源优势,继而正在占据和把握资本的上风高度上强化产业链职位、凸显本身家当代价。

NO.3

 退化——城市运营商

企业竖立发展战略以后,继而肯定生长目的,从地道依托收租金过日子的“包租公”,退化成“城市运营商”脚色,更退化到“房钱+效劳收益+家当收益+资源收益”的资源生态链高端地步。这已是对资产管理集团输入“芳华抖擞”之功力了。

本文所道,都是我们团队征询功课的“望闻问切”根基工夫。仅是浏览本文正在一些方面也只能读出个“也许”,碍于篇幅,许多操纵细节皆没法展示。比方:

几百座物业如何能够天真做出种种多维度剖析?

十几家运营公司的资产如何分门别类梳理?

几百座物业如何构建地区构造格式?

那得益于我们原创的《资产代码表》及算法模子。此处卖个关子,读者若存眷这个范畴,我们希望取人人探讨。

 

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